成片开发，是指在国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，由县级以上地方人民政府组织的对一定范围的土地进行的综合性开发建设活动。推进成片开发是土地征收制度的重大改革，是贯彻落实党的十九届五中全会精神和土地管理法的重大制度设计，是规范各级地方政府的土地征收权利、促进土地节约集约开发、维护农民权益、推进集体经营性建设用地入市的重要举措。依据2019年修订的《土地管理法》第45条，为了公共利益的需要，在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的，确需征收农民集体所有土地的，可以依法实施征收；成片开发并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。《自然资源部关于印发〈土地征收成片开发标准（试行）〉的通知》（自然资规〔2020〕5号）要求，县级以上地方人民政府应当按照《土地管理法》第45条规定，依据当地国民经济和社会发展规划、国土空间规划，组织编制土地征收成片开发方案，纳入当地国民经济和社会发展年度计划，并报省级人民政府批准。
为贯彻落实《土地管理法》精神和《自然资源部关于印发〈土地征收成片开发标准（试行）〉的通知》（自然资规〔2020〕5号）要求，统筹深圳市深汕特别合作区城市建设，促进土地集约节约利用，防止建设用地遍地开花、混乱无序，提高当地居民就业率和人民群众生活水平，同时保障产业发展用地，实现土地利用经济效益、社会效益和生态效益等方面的多赢，根据《广东省自然资源厅关于规范土地征收成片开发工作的通知》（粤自然资发〔2021〕20号）的具体要求，深圳市深汕特别合作区管理委员会认真落实并按要求组织编制了《深圳市深汕特别合作区2023年度土地征收成片开发方案（第一批）》（以下简称“方案”）。
根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府办〔2009〕41号）和《深圳市深汕特别合作区党政办公室关于印发深圳市深汕特别合作区留用地管理办法（试行）的通知》（深汕办〔2021〕15号）的相关规定，征收农村集体经济组织土地所需的留用地(以下简称留用地) ，是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。为深入推进深圳市深汕特别合作区高质量城镇化进程，合作区主动开展留用地选址库规划研究，并进行留用地选址，加快推进留用地落地和开发利用。
合作区重点推进中心区和先进制造业集中承载区建设，产业要素加速集聚，大力推进时尚品牌产业园、深汕海洋智慧港发展，支持深汕科技生态园、深汕工业互联网制造业创新基地、深汕特别合作区（南山）高新产业园等产业特色载体建设，高新技术项目、重大项目、规模集聚项目等“三个优先”项目加速建成投产，先进制造业集聚区逐步成型。
根据合作区2023年国民经济和社会发展计划以及相关规划情况，该方案将落实鹅埠、赤石、鲘门留用地和深汕工业互联网制造业创新产业园、化工园、汽车拆解厂、加油站、搅拌站、临富里、临泰里等项目用地，为后续的土地征收成片开发提供指导与依据。
本次成片开发范围位于合作区鹅埠镇、赤石镇、鲘门镇、小漠镇，北至深东大道，南临红海大道，西毗邻创智路、通港大道。根据合作区2023年度土地征收成片开发工作安排，共划定4个成片开发区域，总面积为304.6976公顷，详见表1。
（二）土地权属情况 成片开发范围总面积为304.6976公顷，其中已批面积为63.3962公顷，未报批面积为241.3014公顷。成片开发范围内未报批面积涉及集体土地223.0966公顷和国有土地18.2048公顷，其中集体土地涉及鹅埠镇经济联合总社、蛟湖经济联合社、鹅埠经济联合社、田寮经济联合社、水美经济联合社及上北村、西湖村、新园村、西南村属下的相关农村集体经济组织，赤石镇圆墩经济联合社及圆墩村、洛坑村、新联村属下的相关农村集体经济组织，鲘门镇红源村属下的相关农村集体经济组织，小漠镇东旺经济联合社、云新经济联合社及东旺村属下的相关农村集体经济组织；国有土地属政府控制的国有土地，没有确权登记核发土地使用证，权属清晰，无争议。详见表2。
（三）土地利用现状情况 根据2021年度土地利用变更调查成果，成片开发范围总面积为304.6976公顷，其中农用地214.1141公顷，占比70.27%，建设用地89.8966公顷，占比29.50%，未利用地0.6869公顷，占比0.23%，（我家深汕）详见表3。
合作区正处于发展动力强、增速猛的开发建设新时期，需把握全球新一轮科技革命和产业变革趋势，坚持以产兴城、产城融合，打造引领高质量发展的强大动力源，同时需要兼顾乡村产业振兴，充分保障被征地农民利益。成片开发可高效推进国民经济、社会发展年度计划的落实，整合现状农用地实现连片开发建设，为合作区城乡统筹发展提供坚实的空间保障，构建产城融合、配套完善、环境优美的现代化城市。
方案落实《深圳市深汕特别合作区2023年国民经济和社会发展计划》，开展留用地选址库落实工作，加快推进鹅埠片区、赤石片区和鲘门片区留用地落地和开发利用；持续优化“双六十”住房供应与保障体系结构，全力加快赤石片区和鲘门片区的公共住房项目建设，统筹推进项目建设进展，（我家深汕）推进解决项目涉及土地、配套设施、周边道路等难点堵点问题，以“安居”促“乐业”，用民生保障留住人才。
根据《深圳市深汕特别合作区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，为打造深汕特色田园都市，实现产业兴旺、生态宜居、生活富裕，应深入实施乡村振兴战略，深化农村综合性改革，发展壮大村集体经济。方案的编制实施可保障鹅埠片区、赤石片区和鲘门片区被征地农民的留用地落实，有效提升被征地农民生活水平，增加农民财产性收入。
《深圳市深汕特别合作区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》提出，要构建现代服务业支撑体系，培育发展科技服务业，推进以“互联网+先进制造业”为特色的工业互联网发展，加快建设深汕工业互联网制造业创新基地。支持建设园区综合服务平台，带动配套企业在产业园区内集聚发展，促进产业链整合延伸、配套分工，推动资源要素向园区集聚。到2025年，年产值超过50亿元、10亿元的产业园区分别达到2个、5个。方案的编制实施可推动深汕工业互联网制造业创新基地的建设，加速先进制造业集聚区的成型。
方案的编制实施还将保障合作区近期土地征收报批工作，促进化工园、汽车拆解厂、加油站和搅拌站等多个产业项目的建设，推动城乡融合发展，提升土地利用效率及城市品质，改善城市环境，保障成片开发范围内拟安排的项目组卷报批工作的顺利推进，落实相关村社集体发展需求，切实保障被征地农民的合法权益。（我家深汕）
根据控制性详细规划及规划设计条件，成片开发范围内土地规划用途为工业用地、交通运输用地、居住用地、商业用地、公园绿地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地、农林用地。
成片开发范围内将建设赤石、鹅埠、鲘门留用地和深汕工业互联网制造业创新产业园、化工园、临富里、临泰里、汽车拆解厂、加油站、搅拌站等项目，将推动留用地落地和开发利用，保障被征地农民的最大化利益；满足产业集聚发展和城市综合发展的住房需求，吸引优质产业进驻，加速产业集聚区的形成，进一步落实以产兴城、产城联动的发展目标。
成片开发拟征收范围内拟安排3类项目，分别为产业项目（含深汕工业互联网制造业创新产业园、化工园、汽车拆解厂、加油站和搅拌站等项目）；商品住房项目（含临富里和临泰里等项目）；留用地项目（含鹅埠镇、赤石镇、鲘门镇留用地等项目），拟征收土地面积185.0700公顷，占成片开发范围面积的60.74%，符合成片开发范围内征收土地比例一般不低于60%的要求。
结合合作区人口和资源现状、片区规划实施情况、被征地单位意愿、征地资金情况和土地征收前期工作、国有建设用地供应计划等因素，本次成片开发时序为2023-2025年，计划2025年内完成全部征地工作，2025年内全面启动开发建设工作。
成片开发区域内公益性用地主要为公共管理与服务设施用地、公用设施用地、公园绿地和交通运输用地。经核算成片开发范围内控制性详细规划和规划设计条件，基础设施、公共服务设施和其他公益性用地总面积134.3163公顷，（我家深汕）占成片开发范围的44.08%，符合《土地征收成片开发标准（试行）》的要求。
成片开发范围内涉及现状农用地214.1141公顷（耕地16.4605公顷），各项建设项目符合少占地、不占或者少占耕地的节约原则，有利于农用地集中连片开发。成片开发范围内统筹考虑园区内部交通与城市交通的关系，综合协调用地功能布局、周边配套服务和基础设施配置等各类配置，（我家深汕）有利于实现市政基础设施的高效利用，优化产业园区周边用地功能布局，推动土地集约、节约利用，提升土地利用的综合效益，实现产业园区集聚发展。
本方案拟安排的项目将严格按照城市总体规划纲要、控制性详细规划和产业政策的要求进行开发建设，在产业园区内科学合理布局内部产业设施用地，优化区域功能结构，打造先进制造业产业集群，助力新城建设和产城融合；按照《工业项目建设用地控制指标》建设工业用地，（我家深汕）严格控制产业园区内行政办公及生活服务设施用地规模，有利于整合用地功能，提高用地紧凑性水平，实现产业园区土地高效利用。
拟安排的产业项目中深汕工业互联网制造业创新基地位于深汕合作区西部组团，项目将建设国家级高端工业互联网产业中心，同时布局高品质、完善的公共服务及旅游基础设施，将片区打造成为工业互联网+综合旅游服务为一体、涵盖感知终端与数据采集设备制造业、（我家深汕）工业机器人产业、数据传输存储及分析产业、工业互联网综合解决方案平台等工业互联网全产业链的综合性产业园区。园区的建设将推动产业加快升级，促进合作区旅游业发展，可为当地居民提供更多的就业岗位，带动区域经济加速发展。
拟安排的商品住房项目可满足合作区赤石片区、鲘门片区产业集聚发展和城市综合发展的住房需求，促进常住人口数量和其他财税收入增长；带动商务和政务相关服务业发展，为社会提供大量就业机会，同时间接带动金融业、（我家深汕）租赁和商务服务业、批发和零售、制造业、电力煤气及水的生产和供应业的发展。此外，合作区将强化“房地联动”，持续优化房价构成，引导市场预期，进一步营造平稳、理性、有序的市场竞争环境；加快新城开发建设，优化营商环境，实现土地价值的提升。
拟安排的项目共涉及64.4857公顷用于安排留用地，留用地将用于村集（我家深汕）体发展经济生产，后续将由合作区自然资源主管部门与受让人补签土地出让合同（出让价款按转让成交价确定，不需缴纳土地出让价款），由农村集体经济组织与受让人签订土地转让合同，将留用地的规划条件作为土地出让合同附件，由受让人按规定缴纳土地转让价款及相关税费，并将土地转让价款直接支付给农村集体经济组织，可以保障村民原有生活水平不降低、长远生计有保障。按照统一规划，集中安排原则，合作区将统筹划定专门用于实物留用地安排的片区，对实物留用地实行集中安排，完善公共资源交易平台并积极引导留用地入市流转。
拟安排的项目共涉及99.7257公顷的工业用地，涉及的产业项目投产后将创造大量就业岗位，提高片区就业率，增加人民群众收入，提高当地居民生活水平，增强人民群众的获得感和幸福感。人流物流的增加又反过来促进当地的生产和消费，实现当地社会经济协调发展。
拟安排的项目共涉及居住用地30.7066公顷，实行限地价、限普通商品房销售均价、限保障性租赁住房面积、竞配建无偿移交的安置房建筑面积等方（我家深汕）式促进房地产市场的健康发展，可满足当地居民公共租赁住房、人才住房和安居型商品住房等住房需求，提供社区级公共配套服务，助力实现住有所居和住有宜居。
成片开发范围内共涉及95.7457 公顷的交通设施用地，完善深东大道、望鹏大道、科教大道、深汕大道、宜城大道及其他市政道路等综合交通用地，建设串联合作区各镇镇区各邻里中心和各产业园区快速畅达的城市交通路网，实现综合交通引领城市成片开发。
结合产业项目集群和城市综合服务中心的用地布局，成片开发范围内涉及的12.5242 公顷公园绿地较为均匀分布在鹅埠镇、赤石镇、鲘门镇和小漠镇各个镇区中，综合运用公园、景观廊道、道路绿化带等构建多样化的开敞空间，创造分布均匀合理、满足居民生活使用、彰显优越生态的先进绿地系统，为各片区居民提供高品质的绿色开敞空间，增加人民群众的获得感和幸福感。
成片开发强调生态优先，加强对生态环境资源的保护，增加绿地面积，提高片区的生态承载力。成片开发范围不涉及国土空间规划划定的永久基本农田、陆域生态保护红线、海洋生态保护红线、自然保护地、蓝线（我家深汕）、绿线等生态底线和管控要素。成片开发范围依托生态本底，避让生态斑块和生态廊道，顺应自然山水，助力构建系统完整、层次分明、功能复合的生态空间格局。
拟安排的产业项目符合深圳市“三线一单”生态环境分区的准入要求和管控要求，拟安排的项目均位于一般管控单元，不涉及有限保护单元（生态优先保护区（生态保护红线、一般生态空间）、水环境优先保护区、大气环境优先保护区），拟安排的项目环境风险可控，有利于协调空间、能源、资源与环境的关系，促进产业与生态环境可持续发展。
拟安排的项目将按照国家《绿色建筑评价标准》一星级或以上标准进行规划、设计、建设、运行，实现最大限度节能、节地、节水、节材、保护环境和减少污染，推动城市建设转型升级。绿色建筑从资源节约、环境宜居和提高与创新等方面对产业用地提出评价要求，其中“资源节约”注重节地、节水、节能、节材，“环境宜居”注重场地生态与景观，“提高与创新”对碳排放、绿容率和绿色施工提出了更高标准的要求，实现最大限度节能、节地、节水、节材、保护环境和减少污染，推动城市建设转型升级。
拟安排的项目将按照《深圳市海绵城市规划要点和审查细则（2019年修订版）》进行海绵方案设计，建设蓄雨绿化屋面、下沉式绿地和透水铺装地面等海绵设施，实现成片开发范围内年径流总量控制率不低于70%（我家深汕）。本方案的实施将保护现状优质的生态环境，打造生态化、海绵化的新型绿色厂区和社区，推动构建具有涵养、生态、净化、安全功能的海绵型滨海新城。
拟安排的项目将严格执行环境影响评价制度，落实项目环评文件中环保措施，确保各项目用地范围内废水、废气、固废、噪声、重金属等达标排放，实现资源利用效率最大化和环境影响最小化。结合周边自然山水格局，丰富片区水绿景观，改善片区生态环境，为片区居民提供高品质的绿色开敞空间，增加人民群众的获得感和幸福感。
（1）本方案的实施将进一步落实合作区留用地管理机制，完善片区交通网络，吸引优质产业集聚，加快建设化工园、汽车拆解厂和深汕工业互联网制造业创新基地等产业项目，高标准打造高新技术产业园区，提高片区土地利用（我家深汕）效率，保障经济社会平稳健康发展，推动片区产城融合和城乡融合。
（2）本方案坚持规划引领，符合合作区土地利用总体规划、城市总体规划纲要和控制性详细规划，已充分衔接正在编制的国土空间规划，成片开发范围均位于城镇开发边界划定成果中的集中建设区，不涉及占用永久基本农田和生态保护红线。拟安排的项目已纳入国民经济和社会发展年度计划。
（3）本方案满足公益性用地和拟征收土地面积比例要求。成片开发范围内的拟征收地块面积占成片开发范围面积的60.74%，基础设施、公共服务设施和其他公益性用地比例为44.08%。
（4）本方案的实施具有显著的经济、社会、生态效益。成片开发范围内拟开发建设的留用地项目和居住、产业项目，可促进被征地农民的留用地落实，满足产业集聚发展和城市综合发展的住房需求，带动商务和政务相关服务业发展，有利于增加就业机会，促进区域经济协调发展；完善合作区各镇区道路交通骨干路网结构，构建现代综合交通运输体系，促进区域协调发展。
