单考虑价格的趋势和驱动逻辑，房地产相关商品的方向性计价已经完成，下半年将逐步完成筑底动作。

　　在系列文章的第15篇中我们对房地产对大宗商品的冲击路径进行了研究，鉴于房地产市场数据的特点以及变化，我们认为短期内地产相关商品可能因前后两端差异化表现而走出背离行情，而从更长周期视角看，新开工面积会对长期需求形成制约，进而形成需求端近强远弱的状态。

　　根据国家统计局发布的统计数据，上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%。截止到2023年6月份数据，全国房地产开发投资增速连续17个月负增长，这是有统计数据以来连续下跌最长的一个阶段，这也标志着房地产市场供给侧正在发生深刻变革，房地产行业已经过了高速发展的阶段，进入到调整周期。

　　伴随着房地产市场整体性的进入下滑装填，国内房地产景气度指数亦出现明显走弱，6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.06。在房地产各项统计数据中，土地购置面积为先验指标，关系后续房地产市场开工等各项数据，自23年开始该项数据不在公布。据CRIC统计，2023年上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为3.5亿平方米，较2022年同比下跌29%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。

　　企业拿地后，按照相关规定需在规定时间内开工，这时土地购置面积会转为新开工面积，这是一项时点数据，一旦纳入新开工后，下个月在统计时会进入到施工面积中。上半年，房地产开发企业房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%；房屋新开工面积49880万平方米，下降24.3%；房屋竣工面积33904万平方米，增长19.0%。

　　2021年8月份之后，房地产新开工面积同比转负，之后的数据一直处于负增长状态，2022年房地产新开工面积同比下滑39.4%，创下仅次于2020年2月份的44.9%的同比跌幅。从历史数据看，2015以前，新开工基本领先竣工18个月，而2015年以后，新开工基本领先竣工36个月。

　　在2011年之前，新开工面积前置三年与竣工面积走势基本一致，但2012年之后两项数据开始显著背离，这意味着两个问题：一是，大量的新开工面积并未如期转入竣工面积。如图4所示，处于停工面积的部分在显著增大，量变引起质变，也因此2022年开始国家在“保交楼”上的政策显著发力，目的就是解决因停工面积过大而带来的一系列国计民生问题。

　　简单计算一下，2008年之后房屋新开工面积为206亿平方米，但2011年之后的总竣工面积仅有117亿平方米，进入到停工面积状态的大概有88亿平方米，比2019-2022年四年新开工面积之和还要多。若保交楼政策能够让1/4停工面积转为竣工面积，由此会带来大量的地产后端建材材料需求。

　　二是，新开工面积在2020年已经见顶，这意味着更长周期看，新开工面积下滑会成为房地产相关材料需求的远期约束。

　　除去房屋三项数据之外，还需要关注房屋销售面积，房屋待售面积，一个是反映房地产市场的需求一个反映房地产市场的库存。

　　2023年上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，6月末，商品房待售面积64159万平方米，同比增长17.0%。从数据的趋势角度看，商品房销售面积受疫情影响较大，202年之后的同比波动显著增大，而商品房待售面积自有统计数据以来，18年之前一直处于去库状态，而2018年之后房地产进入累库状态，2021年之后，累库速度有所增加。库存数据趋势的变化反映出市场供需结构的转变，这也是迫使房地产商市场不得不转型的重要原因。由于居民端主动加杠杆意愿不强，房地产库存消化速度下降，未来房地产市场库存有进一步增加的可能。

　　上半年房地产相关数据的问题在于信心的传递。房地产市场当前的现状已经形成对未来预期的约束，这是房地产相关商品特别是地产前端商品弱需求的基本问题。尽管竣工面积表现较佳，也带来了地产后端相关商品需求的增长，但长久看依旧受到新开工面积下滑所带来的长期约束。

　　地产前端商品与地产后端商品都具有典型的周期性特点，在价格趋势上具有一致性的特点，因此能够看出来18年之后价格的趋势基本是一致的，但在部分实践阶段走势具有差异。

　　2023年地产后端商品与前端商品趋势是一致的，但在二季度市场价格的表现是有明显差异的，地产后端受益于竣工面积的持续增加，价格具有明显的抗跌性，3月下旬至5月底，地产前端商品累计跌幅高达14.57%，而地产后端商品跌幅仅有2.75%。

　　2023年大宗商品市场交易的主逻辑是围绕疫后需求复苏展开的，另外海外需求的扰动不时会来影响一下国内市场的趋势。地产相关商品多数是内需导向型，与商品的国际属性关系不大，刨除供应段不看，需求端的差异化表现会成为价格在某个特殊时刻的重要影响因素。

　　以玻璃为例，在所有大宗商品价格具跌时，玻璃价格在3月份则表现出强劲的上行趋势，与主要商品价格形成鲜明的对比，尽管玻璃5月份价格也出现了下跌，但更多的可以看做是补跌行为，总体看依旧强于其他商品。

　　玻璃的需求有74%来自于地产方面，因此地产端的表现对玻璃的需求有决定性影响。叠加供应端产量增幅不及预期，供应呈现收缩状态。若政策端配合，下半年玻璃产品价格有望呈现上行趋势，其中主要的驱动来自于地产后端竣工带来的需求。

　　从供应角度看，除PS因供应端产能增加带来的影响下，产量在相对历史高位之外，其余产品均无显著的供给问题，考虑市场交易的逻辑与宏观大趋势，我们认为地产相关大宗商品的方向性计价已经完成，趋势呈向上态势，但不同的商品因供应特点差异，走势难有一致性趋势。

　　从需求端看，新开工面积很难有起色，需要关注新开工面积同比是否能够筑底，待确认新开工面积同比见底的情况下，市场预期方可能完成转向；而地产后端与竣工相关的涂料、保温材料、装修材料，与地产后端密切相关的家具、家电等需求或呈现显著回暖趋势。在相同供需条件下，价格更容易获得上涨的动力。返回搜狐，查看更多